Perfil de comprador da região surpreendeu a Magik JC, diz sócio
A cada três clientes que entram em um dos estandes da Magik JC no centro de São Paulo, dois têm renda acima de seis salários mínimos e não se encaixam nos requisitos para adquirir um dos imóveis ofertados pela pequena construtora dentro do programaMinha Casa Minha Vida(MCMV).
Apesar das barreiras, a empresa fundada em 1972 prevê mais quatro lançamentos nos próximos 18 meses dentro da marca Bem Viver Centro, voltada para habitação popular na região.
Nos últimos dois anos, a Magik JC, acostumada a construir MCMV em regiões mais afastadas da cidade, decidiu se voltar também para a zona central da capital. Hoje, tem três canteiros de obras nas áreas da Consolação, Frei Caneca e Vila Buarque, com todas as 500 unidades vendidas, além de um lançamento na 9 de Julho.
Segundo André Czitrom, sócio da empresa, a guinada ao centro da companhia é fruto dos desafios impostos pela crise que atinge o mercado imobiliário desde 2014, além de inquietações pessoais do engenheiro.
“O mercado estava parado. Não adiantava colocar 10% de mídia no VGV [Valor Geral de Vendas] do empreendimento que não ia vender, era preciso repensar o modelo inteiro. Mas produtos no Minha Casa Minha Vida continuavam vendendo. Ao mesmo tempo, eu estava inquieto pensando como esse modelo de negócio poderia gerar uma cidade melhor”, afirma.
Com habitação popular no centro de São Paulo, a construtora encontrou um nicho de mercado ainda sem muita concorrência, mas com demanda cativa.
“Os terrenos são pequenos, em geral as construtoras têm que comprar vários para fazer um projeto, mas a gente já tinha a expertise de empreendimentos menores. Além disso, é difícil construir aqui, tem vizinho, restrições de horário. Então, estávamos operando em busca de terrenos sem muita concorrência”, diz Czitrom.
Além da segurança que o MCMV traz às construtoras ao transferir o cliente imediatamente para o banco, praticamente zerando as chances de distrato (cancelamento da compra), a operação no centro oferece algumas vantagens como o desconto no pagamento outorga onerosa (valor pago para se construir acima do permitido em lei), observa Czitrom.
Para viabilizar o negócio em solos menores e mais caros, a Magik JC diminuiu a metragem das unidades que costumava oferecer, subiu o preço mais próximo do limite do MCMV, de R$ 240 mil, e reduziu sua margem.
Vista de terreno da Magik JC no centro de São Paulo
Com plantas enxutas, sem garagem ou subsolo, a construção também consegue ser mais rápida, entre 14 e 15 meses, diz Czitrom. “A obra tem que ser rápida para a inflação não comer o preço de venda e porque a gente queria ir para o próximo empreendimento sem ter estoque no outro, já que não temos estrutura de venda para arcar com isso. É um tiro curto e certeiro”, afirma.
Segundo Czitrom, os imóveis no centro acabam sendo de 15% a 20% mais caros do que outros empreendimentos populares da construtora na zona leste, por exemplo. “Mas o cliente acaba bancando pela região e também por uma condição de pagamento segura, com financiamento mais barato e uso do FGTS”, diz.
A construtora foi surpreendida, no entanto, pelo perfil dos interessados. “Achávamos que 100% dos clientes seriam pessoas de longe que sonhavam em morar no centro. Mas percebemos que metade das pessoas que entrava no estande já morava de aluguel na região”, conta Czitrom.
Apesar de o corte de renda colocar os clientes da Magik JC em pé de igualdade, o executivo observa que em cada região o perfil dos interessados varia. “E isso faz todo o sentido porque o centro é esse caldeirão de gente completamente diferente”, completa.
